Договор дарения жилого помещения с условием о праве пожизненного проживания дарителя


Клюшина Анастасия Александровна, студент
Владимирский государственный университет им. А.Г. и Н.Г. Столетовых Юридический институт

Аннотация. Статья посвящена проблематике и специфике договора дарения недвижимого имущества с условием сохранения права пожизненного проживания за прежним собственником, то есть дарителем. Остро стоит вопрос, связанный с последствиями заключения такого договора, а именно с нарушением его условий и последующим выселением дарителя. При этом в доктрине гражданского права и в судебной практике нет единой точки зрения о разумности существования такого условия в договоре дарения, а в законодательстве Российской Федерации отсутствует так таковое понятие «право пожизненного проживания». Немаловажным является вопрос защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества. В связи с чем возникает вопрос «Право пожизненного проживания собственника: условие договора дарения или встречное обязательство?». Вышеизложенное обуславливает актуальность данной темы. Так же в данной статье произведен анализ судебной практики по данному вопросу.

Ключевые слова: договор дарения, право пожизненного проживания, сделка под условием, отмена дарения.

   Наиболее популярным безвозмездным договором является договор дарения. Указанный договор характеризуется тем, что для его заключения помимо воли дарителя, нужно еще и согласие одаряемого принять дар. При этом одним из видов договорных конструкций, позволяющих более четко регулировать гражданско-правовые отношения являются сделки, совершенные под условием. Наличие такого условия позволяет снизить неблагоприятные последствия при заключении договора дарения в первую очередь для дарителя. Однако, на практике существует точка зрения согласно которой, договор дарения с условием пожизненного проживания дарителя противоречит абз.2 п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), согласно которой в договоре дарения не должно быть встречного представления [1]. То есть данный договор согласно этой позиции, является притворной сделкой. Однако, судебная практика признает данные договоры действительными. Так, Калининский районный суд г. Челябинска в своем решении от 27 января 2020 г. по делу № 2-24/2020 отказал в удовлетворении требований истца о признании недействительным договора дарения, в связи с наличием условия о пожизненном проживании ответчика, как дарителя. Помимо этого, истец в своих исковых требованиях просил суд выселить из квартиры дарителя. Суд свою позицию обосновал тем, что в договоре дарения указана безвозмездность передачи квартиры и ссылается в первую очередь на свободу заключения договора, а также на то, что стороны вправе использовать элементы иных договоров [2]. Следовательно, в данном решении происходит полное отрицание позиции о том, что договор дарения – притворная сделка, представляющая собой встречное представление.

   Часто в судебной практике встречаются ситуации, когда даритель вводится в заблуждение относительно совершаемых сделок, поскольку он только рассчитывает на проживание в жилом помещении до конца своих дней. Так, Красноармейский районный суд Краснодарского края в своем решении от 5 ноября 2019 г. по делу № 2-1631/2019 удовлетворил требования истца о прекращении права пользования жилым помещением и выселении из домовладения, в связи с тем, что договор дарения не содержит условия о пожизненном проживании дарителя. В свою очередь ответчик не признал исковые требования, поскольку он считал, что заключил договор дарения в пользу своей падчерицы с условием, что он продолжит проживать в нём до конца жизни. Однако, суд выяснил, что договор дарения содержит все существенные условия дарения и волеизьявление лица, нотариально заверен, содержит подписи сторон, но при этом условие о пожизненном проживании дарителя в данном жилом помещении отсутствует [3].



   Стоит также помнить и о том, что при передачи недвижимого имущества по договору дарения с условием о пожизненном проживании дарителя, последний лишается права собственности на переданное имущество, а также не обладает правом ограничения имущественных прав одаряемого. Например, Белорецкий городской суд Республики Башкортостан в своем решении от 29 июля 2020 г. по делу № 2-929/2020 отказал в удовлетворении требований истца о признании договора дарения недействительным, в связи с тем, что между истцом и ее сыном был заключен договор дарения с условием пожизненного проживания, однако, сын заключил договор займа, в связи с которым предоставил в обеспечение своих обязательств подаренную квартиру. При этом имеется решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество, в связи с чем, истец потеряет свое единственное жилье. Суд признал договор дарения действительным и соответствующим нормам законодательства Российской Федерации, следовательно, истец лишился права собственности на квартиру и соответственно нет никаких оснований для осуществления взыскания задолженности третьими лицами [4].

   Ленинградский районный суд г. Калининграда Калининградской области в своем решении от 23 октября 2018 г. по делу № 2-4117/2018 отказал в удовлетворении требований истца о признании договора дарения недействительным, в связи с тем, что между истцом и ее внуком был заключен договор дарения, однако ответчик после его заключения стал плохо относиться к своей бабушке, а именно разговаривал с ней на повышенных тонах, позволял себе нецензурную брань в отношении нее и желал ей смерти. Внук стал препятствовать проживанию бабушки в квартире, в связи с чем она обратилась в суд. При заключении договора дарения она предполагала, что обладает правом пожизненного проживания в переданной квартире, однако договор такого условия не содержит, в связи с чем суд признал договор дарения действительным [5].

   Есть также случаи, связанные с правом общей долевой собственности. Так, Сальский городской суд Ростовской области в своем решении от 23 июля 2020 г. по делу № 2-966/2020 удовлетворил требования истца о признании договора дарения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом недействительным, поскольку между истцом и его сыном был заключен договор дарения с условием о пожизненном проживании дарителя в переданном доме, а также пожизненном правом ухода за ним. Однако, сын решил передать долю отца третьему лицу, в связи с чем, истец полагал, что сделка была совершена под влиянием заблуждения, в силу его неграмотности и возраста [6].

   Или иной случай, связанный также с правой общей долевой собственности. Первомайский районный суд г. Омска в своем решении от 14 декабря 2017 г. по делу № 2-3138/2017 удовлетворил требования истца о признании недействительными договора дарения жилого помещения, в связи с тем, что истец была вселена в квартиру как член семьи в 1991 году, однако в какой-то определенный момент муж истца попросил ее подписать договор на родственника мужа. Истец совершила данное действие, так как не понимала значения своих действий в связи с тем, что на тот момент она перенесла 2 инсульта, что очень сильно отразилось на ее памяти и она предполагала, что останется жить в этой квартире при любом исходе событий. Однако, в последствии было возбуждено дело о ее выселении, так как оказалось, что она совершила сделку дарения по отчуждению своей доли в праве собственности. Суд признал договор дарения недействительным, так как он пришел к выводу о том, что истец была введена в заблуждение и сделка не соответствует ее воле и волеизъявлению [7].

   Данные случаи являются яркими примерами права следования при заключении договора дарения с условием о пожизненном проживании за дарителем. Сохранение права пожизненного пользования по своей правовой природе является особенность такого ограниченного вещного права, как узуфрукт. Однако, на данном этапе развития ни жилищное законодательство, ни гражданское законодательство право пожизненного пользования к числу вещных прав не относит. Во избежание подобных ситуаций, в законодательстве Российской Федерации следовало бы предусмотреть возможность ограничения оборотоспособности переданного недвижимого имущества, в связи с включением в договоре дарения условия о пожизненном проживании дарителя, с той целью, чтобы происходило полно соответствии воли и волеизъявления дарителя своим действиям.

   Исходя из вышеизложенных примеров судебной практики возникает вопрос, а зачем граждане заключает договор дарения с условием о пожизненном проживании, если имущество, которое они передают по данном договору является их единственным? Не будет ли правильным составить завещание? Отвечая на данные вопросы, стоит отметить, что завещание не дает полной гарантии того, что указанное имущество перейдет полностью лицу, указанному в нем, так как гражданское законодательство в сфере наследственного права имеет ряд строгих правил, в частности к ним можно отнести такие правила, как: правило о наличии очередей и право обязательной доли. Исходя из чего, предлагаем изменить ст. 572 ГК РФ на основе ст. 157 ГК РФ, согласно которой сделка может быть совершена под отлагательным условием, то есть происходит возникновение определенных обязанностей и прав или отменительным условием [8]. Следовательно, условие о пожизненном проживании дарителя можно отнести к дополнительным условиям, в частности, в случае, если одаряемый будет нарушать условия договора и будет чинить препятствия для проживания дарителя в подаренном жилом помещении, то данные правоотношения стоит прекратить и вернуть стороны в прежнее положение. То есть по своей сути данное условие не будет являться конструирующим.

   У дарителя присутствует право отмены дарения, но указанная ситуация осложняется тем, что присутствует недвижимое имущество, что непосредственно говорит о его связи с Единым государственным реестром недвижимости, то есть в случае любого изменения ситуации при осуществлении договора дарения, у сторон возникает обязанность обратиться в Росреестр для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости. Так, Гагаринский районный суд г. Севастополя в своем решении от 11 февраля 2020 г. по делу № 2-4295/2019 удовлетворил требования истца об освобождении имущества от ареста, в связи с тем, что истец заключил договор дарения с условием пожизненного проживания. Он обратился в Севреестр с заявлением о регистрации права собственности в связи с заключением договора дарения, но получил отказ, так как им был заключен также и кредитный договор, в соответствии с которым образовалась задолженность и началось исполнительное производство по ее взысканию. Истец утверждает, что задолженность по кредитному договору была выплачена еще в 2009 г., что в последствии нашло свое подтверждение. Исходя из чего суд пришел к выводу о том, что истец является собственником имущества и обладает непосредственным правом требования устранения нарушения своих прав в отношении арестованного имущества [9].

   Но сложно представить ситуацию, когда Росреестр внесет изменения лишь на том факте, что дарителя выселяют из жилого помещения, в связи с тем, что одаряемый нарушает условия дарения. Следовательно, при отмене дарения, в частности при наличии отменительного условия в договоре дарения даритель обязан обратиться в указанный выше орган для внесения соответствующих изменений на основании судебного решения, которое непосредственно подтверждает факт нарушения права дарителя. Данные действия говорят о том, что моментального изменения договора дарения быть не может от слова совсем. При этом перед дарителем встанет непосредственная задача в виде доказания своего права пожизненного проживания. Например, решением Калязинского районного суда Тверской области от 12 января 2017 г. по делу № 2-11/2017 было отказано в удовлетворении требований истца о признании сделок купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительными и применении последствий недействительности сделок, аннулировании записи о регистрации права собственности ответчика и регистрации права собственности за истцом на жилой дом и земельный участок. В обосновании своих требований истец указала, что она предложила передать в собственность ответчикам дом и земельный участок в обмен на пожизненный уход за ней. Впоследствии истец выяснила, что ответчики ввели ее в заблуждение и заставили подписать договор купли-продажи, а не договор дарения с условием пожизненного проживания. Суд признал договор купли-продажи действительным, так как он соответствует требования законодательства Российской Федерации, и истец не смогла доказать факт принуждения и обмана для заключения, указанного выше договора [10].

   Следовательно, исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что в Едином государственном реестре недвижимости следует прописывать право пожизненного проживания, с целью снижения случаев введения в заблуждения участников сделок при покупке недвижимого имущества, обремененного правом дарителя на его пожизненное проживание.

   Таким образом, даритель может предусмотреть в договоре дарения условие о своем пожизненном проживании в жилом помещении, при этом данное условие должно носить дополнительный характер, и оно может быть, как отменительным, так и отлагательным. Это позволит защитить права в первую очередь самого дарителя, поскольку как уже было выяснено ранее его права могут быть нарушены не только одаряемым, но в том числе и третьими лицами. Актуальным также является возможность включения в законодательство Российской Федерации права личного пользовладения, в частности одним из главенствующих элементов данного права является право пожизненного владения, которое должно найти свое отражение в нормах гражданского и жилищного права, поскольку существует огромное количество случаев, когда при осуществлении сделок, связанных с продажей недвижимости возникают случаи заблуждения участников таких сделок, поскольку ключевым моментом останется обременение в виде договора дарения с условием о пожизненном проживании дарителя в жилом помещении.

Список литературы

   1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 5. - Ст. 410.
   2. Решение Калининского районного суда г. Челябинска (Челябинская область) от 27 января 2020 г. по делу № 2-24/2020 - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/M2pwB5uSFaLR/ (дата обращения: 05.05.2022 г.).
   3. Решение Красноармейского районного суда (Краснодарский край) от 5 ноября 2019 г. по делу № 2-1631/2019 - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/jkSuwSI44aoN/ (дата обращения: 05.05.2022 г.).
   4. Решение Белорецкого городского суда (Республика Башкортостан) от 29 июля 2020 г. по делу № 2-929/2020 - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/VKoeTUg6mv1e/ (дата обращения: 06.05.2022 г.).
   5. Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда (Калининградская область) № 2-4117/2018 2-4117/2018~М-3314/2018 М-3314/2018 от 23 октября 2018 г. по делу № 2-4117/2018 - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/6AgyGjEovLYZ/ (дата обращения: 06.05.2022 г.)
   6. Решение Сальского городского суда (Ростовская область) от 23 июля 2020 г. по делу № 2-966/2020 - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/j0oFxkKFLV6e/ (дата обращения: 06.05.2022 г.).
   7. Решение Первомайского районного суда г. Омска (Омская область) от 14 декабря 2017 г. по делу № 2-3138/2017 - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/gqDkEjOGfF5W/ (дата обращения: 06.05.2022 г.).
   8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
   9. Решение Гагаринского районного суда (город Севастополь) от 11 февраля 2020 г. по делу № 2-4295/2019 - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/3H1WceFM7zbC/ (дата обращения: 06.05.2022 г.).
   10. Решение Калязинского районного суда (Тверская область) от 12 января 2017 г. по делу № 2-11/2017 - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/RQymabVnhLdw/ (дата обращения: 06.05.2022 г.).


Гость, оставите комментарий?
Имя:*
E-Mail:


Конференция конкурсы публикация статей и монографии, онлайн-курсы

Бесплатная публикация

статьи в журнале

Подробнее