Пробелы законодательного регулирования перехода залоговых прав по договору участия в долевом строительстве на объект завершенного строительства

Пробелы законодательного регулирования перехода залоговых прав по договору участия в долевом строительстве на объект завершенного строительства


Коровина Светлана Васильевна, магистрант
Орловский государственный университет имени И.С. Тургенева

Аннотация. Статья посвящена пробелам в законодательном регулировании перехода залога прав требований, являющихся объектом договора долевого участия, на вновь созданный, построенный объект недвижимости. Данные проблемы усматриваются из совокупного анализа законодательных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации», Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона N 218-ФЗ  от 13.07.2015 « О государственной регистрации недвижимости». Рассматриваемый вопрос на законодательном уровне не проработан и не детализирован, что порождает судебные прецеденты, а также не позволяет должным образом защищать права и интересы сторон гражданского оборота. Автор статьи не только обозначает настоящую проблему, но и предлагает свои варианты внесения изменений в действующее законодательство с целью большего урегулирования прав в гражданской сфере общества.

Ключевые слова: залог прав требования, залог недвижимости


   Все счастливые обладатели новостройки заключали с застройщиком договор долевого участия. Порядок заключения данного вида договора регламентирован нормами 214 ФЗ [1]. Стороны ДДУ-застройщик и участник долевого строительства (дольщик). Предметом ДДУ является обязательство застройщика построить объект недвижимости (квартиру, частный дом ли многоквартирный и т.д.) за счет средств дольщика. Согласно условиям договора долевого участия, застройщик обязан построить объект недвижимости, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать его дольщику по акту приема-передачи. Обязательствами дольщика ДДУ является оплата цены ДДУ и последующий прием объекта завершенного строительства, введенного в эксплуатацию. ДДУ считается заключенным только после его регистрации в Росреестре. Если же деньги на оплату цены договора, то есть на строительство объекта предоставляет банк, то дольщик с кредитором заключает кредитный договор [2], а права требования по ДДУ находятся в залоге после государственной регистрации [3].

   Согласно пп.2 ч.5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"  правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее - права требования участника долевого строительства), отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

   Таким образом в законе прямо указано на порядок и случаи возникновения залога (ипотеки) на права требования по ДДУ, то есть залог обязательств исполнения по договору долевого участия застройщика перед дольщиком (залог обязательственного права).

   После окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию застройщик передает дольщику, а последний принимает объект завершенного строительства по акту приема-передачи. Именно данное обстоятельство является надлежащим исполнением обязательств сторон договора долевого участия, а сам договор считается расторгнутым ввиду его надлежащего исполнения. С момента подписания акта приема-передачи право требования прекращается. Казалось бы, залог по своей природе следует судьбе объекта залога, в данном случае праву требования, неразрывно с ним связан и перестает существовать вместе с ним.

   Часть 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указывает, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

   Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Получается, что подписанный сторонами договора долевого участия акт приема-передачи объекта завершенного строительства прекращает обязательства по договору, влечет автоматическое расторжение договора, но ипотека прав требования, залог, продолжает существовать! Безусловно, данная коллизия действующего законодательства ни Росреестром, ни судами не усматривается, поэтому при последующей государственной регистрации права на завершенный объект строительства залог подлежит одновременной регистрации вместе с правом собственности [4].

   Законодатель пытается устранить данный пробел и Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ была введена часть 11.1 в Федеральный закон от 13.07.2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» о том, что одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

   Таким образом, законодатель искусственно продлевает существование обязательства по ДДУ, несмотря на отсутствие такового в натуре после подписания сторонами акта приема-передачи объекта, и «привязывает» существование этого обязательства к регистрационной записи ДДУ. С достоверной очевидностью усматривается, что данный механизм регулирует непрерывность ипотеки, плавного и последовательного перехода залога с одного вида имущественного права (обязательственного) на другой (вещное право).

Список литературы

   1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
   2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
   3. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
   4. Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»// Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (Часть I), ст. 4344


Гость, оставите комментарий?
Имя:*
E-Mail:


Бесплатная публикация

статьи в журнале

Подробнее
Информация от партнеров