Правовые рекомендации совершения безопасной сделки купли-продажи жилого помещения после наследства


Сафронов Ярослав Валерьевич, руководитель правового управления по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) ООО «Районный агент»

Аннотация. В статье освещены вопросы значения и правовые последствия необходимости проведения правовой проверки продавца как участника сделки, который продает квартиру, полученную по наследству. Автор исследует нормативную правовую базу, затрагивающую вопросы возникновения правовых рисков покупки жилого помещения, а также дает рекомендации по минимизации этих рисков или их исключении. В статье приводятся примеры из судебной практики, связанные с отказом в удовлетворении требований о принудительном выселении лиц, ранее проживающих в проданном жилом помещении. Подчеркивается законодательная и практическая необходимость проведения проверки документов и оснований приобретения права собственности на жилое помещение с целью исключения негативных последствий для покупателей.
Ключевые слова: проверка продавца; проверка квартиры; наследство; вступление в наследство; право бессрочного пользования; бессрочное пользование; приватизация квартиры;

   В настоящее время сделки купли-продажи объектов недвижимого имущества проводятся на регулярной основе, в день совершается более тысячи сделок купли-продажи квартир, дач и домов. При этом не каждый покупатель знает, что необходимо предпринять, чтобы совершить безопасную покупку квартиры или дома у продавца, который ранее являлся наследником и получил продаваемый объект в результате вступления в наследство по закону или по завещанию. В настоящее время достаточно много квартир продается сразу же после вступления в наследство, фактически наследник ищет покупателя еще до оформления свидетельства о праве на наследство у нотариуса.

   Приобретение объекта недвижимого имущества у продавца, который ранее являлся наследником имеет ряд правовых рисков, которые необходимо выявить и исключить перед совершением сделки купли – продажи.

Какие риски могут возникнуть, если покупать квартиру без проверки:

   1. Через несколько месяцев или даже лет покупатель квартиры может получить исковое заявление от забытого наследника, который узнал, что ранее умер его родственник и не мог вступить в наследство своевременно, соответственно покупатель рискует потерять купленное имущество или потратить деньги на доказывание своей добросовестности;

   2. В квартире могли быть ранее зарегистрированы лица, которые были сняты с регистрационного учета временно, например в связи со службой в армии, или при нахождении в заключении или на длительном медицинском лечении;

   3. В квартире могут быть зарегистрированы лица, ранее не участвующие в приватизации с получением права бессрочного пользования квартирой.

   4. В квартире могут быть зарегистрированы лица, заявившие завещательный отказ – результатом покупки может стать необходимость вынужденного пользования квартирой с таким лицом;

   5. Квартира ранее могла быть предметом спора с наследодателем, в том числе по ранее выданным займам и кредитам, либо по совершенным иным сделкам. Результатом покупки может быть необходимость покупателя участвовать в судебных спорах с целью защиты своих прав и интересов.  Либо один из наследников продал квартиру по доверенности, ранее выданной наследодателем после его смерти до вступления в наследство.

   Касательно описания и нормативно правового обоснования приведенных выше рисков можно отразить следующее:

   По пункту №1

   В соответствии с нормами ст. 1111 Гражданского кодекса РФ – имущество наследуется по закону и по завещанию. По закону наследуют в случае отсутствия оформленного наследодателем завещания. При этом завещание может быть составлено в пользу любого лица, в том числе и не родственника (ст. 1119 ГК РФ). По завещанию имущество может быть получено в полном объеме, если нет лиц, имеющих обязательную долю в наследстве. Право на обязательную долю в наследстве имеют несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы. Они получают не менее половины доли, которая причиталась каждому из них при наследовании по закону (ст. 1149 ГК РФ).  

   Кроме того, нужно учитывать, что завещание может быть признано судом недействительным тогда имущество наследуется по закону в соответствии с очередью, установленной законом. При этом наследники каждой последующей очереди могут вступить в наследство только при отсутствии наследников предыдущей очереди [1].

   Очередь установлена нормами ст. 1142-1145, 1148 ГК РФ, а именно:

   1-я очередь: дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления (если один из наследников первой очереди умер до наследодателя, то его доля переходит в равных частях к его потомкам, то есть внукам наследодателя).

   2-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.

   3-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.

   4-я очередь: родственники третьей степени родства – прадедушки и прабабушки наследодателя.

   5-я очередь: дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

   6-я очередь: родственники пятой степени родства – дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

   7-я очередь: пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

   Если никто не заявил о правах на наследство, имущество называется выморочным и переходит к государству, а затем, как правило, реализуется на торгах.

   Всем известным сроком вступления в права наследования является 6 месяцев со дня смерти наследодателя, этот срок установлен нормами ст. 1154 ГК РФ, однако срок может быть продлен на 3 месяца, если наследник наследует имущество, от которого отказался наследник предыдущей очереди. Кроме того, срок вступления в наследство может быть восстановлен судом при наличии уважительной причины его пропуска, при этом законом нет четких критериев и условий, ограничивающих восстановление пропущенного срока. Поэтому восстановить пропущенный срок вступления в наследство можно и в течении 10 лет со дня смерти наследодателя или со дня, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти наследодателя.

   По пункту №2, 3, 4

   Лица, имеющие бессрочное право пользования жилым помещением.

   В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, если в момент приватизации данного жилого помещения они имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, сохраняют право пользования этим жилым помещением [2].

   В соответствии с нормами части 1 и 2 ст. 292 ГК РФ - Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом [3].

   В соответствии с нормами п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснением, к указанным бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен и п. 2 ст. 292 ГК РФ [4].

   Таким образом, право пользования указанных лиц сохраняется при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

   Из Определения Верховного Суда РФ от 16.02.2016 № 22-КГ15-3 следует, что «в случае приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением» [5].

   Аналогичные выводы были установлены по гражданскому делу №33-14318/2020 судебным актом Санкт-Петербургского городского суда по одному из дел, в котором автор публикации принимал участие по защите прав и интересов клиента (лица имеющего бессрочное право на проживание), где суд не удовлетворил требования покупателя по принудительному выселению лица, ранее являющегося членом семьи собственника и отказавшегося от участия приватизации. Суд своим постановлением сохранил бессрочное право пользования жилым помещением одного из членов семьи, который ранее отказался от участия в приватизации, в итоге покупателю пришлось смириться с дополнительным жильцом в купленной им квартире. Постановление суда было поддержано 3м кассационным судом общей юрисдикции Санкт – Петербурга.

   Что касается лиц, ранее временно покинувших жилое помещение, то закон устанавливает право пользования жилым помещением лицом, временно покинувшим жилое помещение фактически до судебного решения о выселении этого лица без предоставления другого жилого помещения. В данном случае при покупке квартиры новый собственник только временно будет претерпевать неудобства с жильцом, который ранее имел право пользования жилым помещением, но был вынужден его покинуть в результате отбывания срока по приговору суда или нахождения на длительном лечении или прохождении службы в армии. В данном случае, если лицо не имело право собственности на жилое помещение, а только регистрацию, то новый собственник сможет выселить лицо, обратившись в суд с соответствующим исковым заявлением, ссылаясь на нормы ст. 292 ГК РФ.

   С другой категорией лиц, заявившей завещательный отказ значительно сложнее.

   В соответствии с нормами ст. 1137 ГК РФ - Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом. Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги, либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и тому подобное. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа в соответствии с правилами пункта 5 статьи 1117 настоящего Кодекса.

   В соответствии с нормами части 1 и 3 ст. 33 ЖК РФ - Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа [6].

   Таким образом, покупатель, который не удостоверился в юридической чистоте покупаемой им квартиры может приобрести жилое помещение с лицами, которые имеют равное с ним право на пользование жилым помещением, что повлечет за собой увеличение финансовых затрат либо невозможность использования жилого помещения покупателя по ранее задуманным основаниям.

   По пункту №3

   Купленная наследственная квартира ранее могла быть предметом спора по гражданскому делу, но в силу ненадлежащего исполнения службой судебных приставов своих обязанностей на квартиру мог быть не наложен арест/запрет на совершение регистрационных действий. Соответственно при покупки такой квартиры у покупателя может возникнуть риск оспаривания со стороны других наследников правомерности совершения сделки купли – продажи, как следствие покупатель понесет дополнительные расходы. Кроме того, при признании завещания недействительным, либо при признании доверенности недействительной, выданной наследодателем ранее до своей смерти, сделка купли – продажи будет также признана недействительной в том случае, если покупатель не докажет свою добросовестность, соответственно жилое помещение придется вернуть в наследственную массу и предъявлять свои требования уже к лицу, с которым была совершена сделка.  

   Как исключить риски. Что предпринять.

   Перед тем как внести аванс или предоплату продавцу за квартиру необходимо ознакомиться со следующими документами, истребовав их у продавца:

   1. Расширенная Выписка из ЕГРН, из которой можно установить кто является собственником имущества в настоящее время, а также кто ранее являлся правообладателем объекта недвижимости. Также в Выписке будут отражены сведения, на каком основании продавец получил право собственности.
   2. Документы основания приобретения собственности. Таким документами могут быть: договор (купли-продажи, дарения, мены, получения имущества безвозмездно т.е. приватизация); свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию; судебный акт. Из документа основания можно узнать, какими нормами права должны были руководствоваться стороны при совершении сделки.
   2.1. Если основанием возникновения собственности является договор (заключенный за период до трех лет), то необходимо запросить у собственника оригинал договора, из которого можно установить 2ю сторону и проверить ее на предмет наличия/отсутствия возбужденных гражданских, уголовных, арбитражных и административных судопроизводств и реестр возбужденных исполнительных производств УФССП.
   2.2. Если основанием возникновения собственности является свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, то собственника необходимо попросить совместно посетить нотариуса, оформляющего наследство с целью ознакомления с наследственным делом, в котором необходимо узнать, направлял ли нотариус запрос в органы ЗАГСа с целью установления круга наследников наследодателя или нотариус ограничился лишь сведениям, полученными от единственного наследника;

   Кроме того, наследодателя также нужно проверить на наличие/отсутствие возбужденных ранее гражданских, уголовных, административных, арбитражных судопроизводств и реестр возбужденных исполнительных производств УФССП.

   2.3. Если основанием возникновения собственности является судебный акт, то нужно проверить, не отменен ли или изменен этот судебный акт вышестоящей инстанции, не подана ли апелляционная/кассационная жалоба или заявление о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам с целью исключения риска отмены судебного акта в будущем и как следствие возможность отмены совершенной сделки с имуществом.
   3. Сверить паспорт продавца с выпиской из ЕГРН и документами основания.
   4. Получить от продавца справку по форме 7,9 и 12, в том числе архивные.
   4.1. В справке по форме 7 можно установить, совпадают ли технические характеристики жилого помещения с фактическими.  
   4.2. Из Справки по форме 9 можно установить, кто в настоящее время зарегистрирован в продаваемом жилом помещении.
   4.3. Из справки по форме 12 можно установить, кто ранее состоял на регистрационном учете в жилом помещении и по каким основаниям был снят с регистрационного учета.
   5. Провести проверку самого продавца или наследника на предмет наличия/отсутствия возбужденных гражданских, уголовных, административных, арбитражных дел с целью исключения рисков признания в будущем продавца несостоятельным (банкротом) и возможной отмены совершенной сделки.

   Для совершения безопасной сделки по приобретению квартиры, которая ранее была получена продавцом по наследству необходимо:

   1. Провести комплексную правовую проверку для исключения возможных правовых рисков утраты купленной квартиры или потери денежных средств;
   2. Составить договор купли-продажи с указанием всех существенных условий, при этом нужно уделить внимание стоимости приобретаемого жилого помещения. В договоре должна быть указана фактическая стоимость, за которую покупатель приобретает жилое помещение. В данном случае недопустимо указывать заниженную стоимость, так как помогая продавцу избежать уплаты НДФЛ за продаваемую квартиру, покупатель несет риск потери части денежных средств, в случае если сделка купли – продажи в последствии будет признана недействительной.
   3. Попросить у собственника копии документов, подтверждающих законность приобретения жилого помещения для хранения.
   4. Расчеты по сделке проводить безналичным способом путем открытия аккредитива в Банке, либо через депозит нотариуса, либо путем безналичного перечисления денежных средств со счета на счет.
   5. Обратиться к юристу или в агентство недвижимости, имеющего штатного юриста для сопровождения сделки на всех этапах.
   6. Заранее подготовить документы, подтверждающие законность происхождения денежных средств, которыми Вы будете расплачиваться за жилое помещение.

   Вышеперечисленные риски и рекомендации по их минимизации и устранению помогут покупателю избежать финансовых и правовых проблем при совершении сделки купли – продажи. Однако если продавец отказывается предоставлять какие – либо документы, ссылаясь на их отсутствие или на другие причины, то необходимо задуматься о порядочности намерений продавца и возможно отказаться от заключения сделки с целью исключения риска стать жертвой мошенничества и потери своих денежных средств.

   Список литературы
   1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020)
   2. Федеральный закон от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» https://base.garant.ru/12138290/
   3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020)
   4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
   5. Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2016 № 22-КГ15-3 https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-16022016-n-22-kg15-3/.
   6. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2021) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/.


Бесплатная публикация

статьи в журнале

Подробнее
Календарь
«    Май 2021    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31