Правовые аспекты ипотечного кредитования


Аннотация. Статья посвящена актуальным правовым вопросам регулирования ипотеки в России. Исследуются нормы отечественного законодательства всех уровней, а также процедура получения ипотечного кредита.

Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, кредитные отношения, регистрация ипотеки, государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество, заемщики, закладная, обеспечение договора ипотеки.
   На современном этапе развития рынка кредитования в России наблюдается значительная степень сформированности правовых основ ипотечного кредитования. Государство в данном процессе играет главенствующую роль, определяя концепцию развития системы ипотечного кредитования, а также создавая правовую базу, которая будет способствовать эффективному и надежному ее функционированию. С этой целью государством принимаются такие меры, как создание механизмов социальной защиты заемщиков, проведение такой налоговой политики, которая бы стимулировала потенциальных клиентов на покупку жилья через ипотечные кредиты.

   Следует отметить, что условия макроэкономики напрямую влияют на то, в каком состоянии находится ипотечное кредитования в стране, а также определяет перспективы его дальнейшего развития. Как минимум, для успешной работы системы ипотек, необходимо поддерживать стабильную экономическую ситуацию в стране, обеспечивая общий рост экономики и рост доходов населения в частности. Кроме того, низкие темпы инфляции влияют также на снижение процентных ставок по ипотеке.

   Одной из основных проблем правового регулирования ипотечного жилищного кредитования в России является отсутствие специального, кодифицированного законодательства в банковской сфере, не говоря уже об отдельной его отрасли – ипотечном кредитовании. На данный момент отношения по кредитованию регулируются лишь отдельными нормативными актами. Рассмотрим некоторые их них, а также особенности такого банковского института, как ипотека.

   Свое начало ипотека в России берет с 1998 года, когда был принят соответствующий Федеральный закон [1]. А вот уже в настоящее время имеется определенная правовая база, регулирующая систему ипотечного кредитования.

   Так, основным отличием ипотеки от обычного потребительского кредита (займа) ввиду ее связи с приобретением прав на недвижимость, является необходимость ее обязательной регистрации в государственных органах юстиции (Единый государственный реестр прав на недвижимость). Как и все другие сделки с недвижимостью, зарегистрировать жилье, приобретенное в ипотеку, можно только по месту нахождения объекта недвижимости, который и выступает в качестве предмета ипотеки. Основанием для государственной регистрации ипотеки служит заявление залогодателя.

   Что касается документов, на основании которых должна производиться государственная регистрация ипотеки, то с этой целью предоставляются:

   - оригинал и копия договора об ипотеке, удостоверенные нотариально;
   - приложения – т.е. документы, которые указаны в ипотечном договоре в качестве таковых;
   - документ, подтверждающий оплату регистрационного сбора;
   - письменное подтверждение возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой.

   Договор об ипотеке может содержать пункт об удостоверении прав залогодержателя закладной. В таком случае в орган по государственной регистрации необходимо предоставить закладную – ее оригинал и копию, а также все приложения, в ней указанные, с их копиями.

   Срок, который отводится законом на регистрацию ипотеки, составляет 1 месяц с того момента, когда необходимые документы поступили в орган государственной регистрации. При регистрации ипотеки делается регистрационная запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. День совершения такой записи будет являться днем регистрации ипотеки. Существует также очередность, согласно которой совершаются такие записи: она определяется на основании тех дат, когда поступали все необходимые документы в соответствующий орган.

   В содержание вышеуказанной записи в реестре обязательно должны быть включены сведения о том, кто является первоначальным залогодержателем, а также: предмет ипотеки, сумма обеспеченного ипотекой обязательства. В случае удостоверения прав залогодержателя закладной, на это также должно быть сделано указание. Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

   Удостоверением государственной регистрации ипотеки является сделанная надпись на договоре об ипотеке. Такая надпись должна обязательно включать сведения о  полном наименовании органа, где была зарегистрирована ипотека, о дате, месте регистрации ипотеки и о номере, под которым осуществлена регистрация. Заверять указанные данные вправе своей подписью и печатью должностное лицо того органа, который осуществил регистрацию ипотеки. Указанный орган в своем архиве хранит копию ипотечного договора (в случае с закладной – также и копию закладной со всеми приложениями).
По общему правилу, залогодатель должен нести расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки, а также, если в регистрационную запись вносятся изменения, однако стороны - залогодатель и залогодержатель вправе заключить между собой соглашение, установив иные правила по своему усмотрению.
   Что касается погашения регистрационной записи об ипотеке, то оно происходит по следующим основаниям: заявление законного владельца закладной, совместное заявление залогодателя и залогодержателя, решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

   Отметим, что сделка по государственной регистрации ипотеки носит публичный характер: т.е. у любого лица имеется право на получение сведений о наличии регистрационной записи об ипотеке соответствующего имущества, а также заверенной выписки из регистрационной записи, в соответствующем органе [2]. А вот относительно копии закладной ситуация прямо противоположная: такая копия, помещенная в архив органа по регистрации, не является публичным документом.

   Относительно законодательной базы, регулирующей вопросы ипотечного кредитования, следует заметить, что за последние годы государственные органы тесно сосредоточились именно на том, чтобы сформировать такую базу. В результате были приняты следующие нормативные правовые акты:
   1. 11 февраля 2002 года Президент РФ подписал Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[3]. Значение данного законодательного акта заключается в том, что в нем содержатся нормы, способствующие свободному обороту закладных, а также такие, на основании которых ипотека может быть «в силу закона». Такое положение дел сокращает как временные, так и материальные затраты на оформление ипотечных кредитов. И более того, важнейший сферой, подпадающей под регулирование норм данного ФЗ, является некоторая деятельность органов опеки и попечительства.
   2. ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». На основании вышеназванного закона земли сельскохозяйственного назначения были исключены из списка тех земель, которые не подлежат ипотеке.  
   3. Изменения, внесенные в Налоговый кодекс Российской Федерации[4]. Так, в ст. 220 гл. 23 НК РФ закреплено положение об имущественных налоговых вычетах, на которые граждане вправе претендовать при продаже недвижимости, которая находилась до этого в их собственности. Кроме того, право на такие вычеты получили граждане, осуществляющие строительство или приобретение жилого дома, квартиры. Это же правило распространяется, если приобретение жилья было за счет ипотеки.

   Следовательно, на данный момент сфера ипотечного кредитования регулируется рядом законодательных актов, важнейшими из которых являются: Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Законом об акционерных обществах»; «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Гражданским, Налоговым и Жилищным кодексами РФ.

   Но для того, чтобы формирование законодательной базы в рассматриваемой сфере полностью завершилось, важно не только вносить поправки в те законы, которые уже действуют, но также разрабатывать и принимать новые. Очевидно, что законодатель старается в приоритете решить вопрос о том, как минимизировать риски для участников ипотечных правоотношений, а также о разработке проверенных инструментов с целью привлечь как можно больше ресурсов в сферу ипотечного кредитования. Ввиду очевидности и важности развития государственной концепции ипотеки, разработкой ипотечных стандартов стали заниматься ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, и другие государственные структуры[2]. Это свидетельствует о начале работы над созданием рынка ипотечных ценных бумаг,  также объединения схем ипотечного кредитования, существующих в различных регионах страны, для того, чтобы успешно развивать общегосударственную систему ипотечного кредитования.

   Представляется необходимым для эффективного формирования законодательной системы по регулированию ипотечных отношений, ориентироваться на традиционную систему нормативно-правовых актов, которая выстроена по иерархии. Главенствующую позицию занимает, безусловно, Основной закон государства – Конституция РФ, которая имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории государства.

   На второй ступени находятся федеральные законы, принимаемые в полном соответствии с Конституцией и не противоречащие ей. Если речь идет об отношениях в кредитной сфере, то основными здесь будут акты, издаваемые Центробанком РФ. Дело в том, что место таких актов в законодательной иерархии – особое.

   Следующую ступень в иерархии занимают те правовые акты, которые носят подзаконный характер – это Указы Президента РФ и Постановления Правительства. После вышеназванных подзаконных актов следуют акты министерств и ведомств (органов, относящихся к исполнительной власти). Данные акты также применимы в кредитных отношениях. Ну, и наконец, следует также учитывать различного рода соглашения, заключаемые между Российской Федерацией и иностранными государствами по отдельным вопросам урегулирования кредитных отношений.

   Стоит также отметить, что некоторые вопросы в кредитных отношениях, если не находят законодательного регулирования, то к ним применяются даже обычаи делового оборота, которые также выступают в качестве источника права. Здесь также, на наш взгляд, возможно создание и локальных актов, на основании которых бы определялась деятельность подразделений (отделов) кредитной организации: вопросы взаимодействия с клиентами, процедуры принятия кредитных заявок и документов и др.

   Таким образом, исследовав существующую на сегодняшний день систему законодательных актов, на основании которых регулируются отношения в сфере ипотечного кредитования, мы пришли к выводу об их многообразии, но, однако, существует также проблема кодификации такого законодательства. Целесообразно было бы обособить сектор законодательства о кредитах, чтобы регулирование данных отношений было четким и более детальным.

   Список литературы
   1. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция).
   2. Гринько Е.Л., Алесина Н.В., Бубнова Н.В. Особенности нормативно – правового регулирования инфраструктурной ипотеки в Российской федерации // Проблемы экономики и юридической практики. 2018. №5. С. 79 – 88.
   3. Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 11.02.2002 N 18-ФЗ (последняя редакция).
   4. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) от 31 июля 1998 года N 146-ФЗ.


Banner
Гость, оставите комментарий?
Имя:*
E-Mail:


Banner

Бесплатная публикация

статьи в журнале

Подробнее
Календарь
«    Июль 2020    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031 
Информация от партнеров
Banner