Необходимость проведения правовой проверки продавца как участника сделки купли – продажи движимого и недвижимого имущества


Сафронов Ярослав Валерьевич, руководитель правового управления по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) ООО «Районный агент»

Аннотация. В статье освещены вопросы значения и правовые последствия необходимости проведения правовой проверки продавца как участника сделки. Автор исследует нормативную базу, затрагивающую вопросы процедуры проверки продавца, а также последствий исключения действий по проведению такой проверки, ее этапы, а также приводит примеры из судебной практики, связанные, как с отказом в признании сделок недействительными так и удовлетворения требований арбитражных управляющих. Подчеркивается законодательная и практическая необходимость проведения проверок продавца с целью исключения негативных последствий для покупателей.
Ключевые слова: проверка продавца; сделки должника; арбитражный суд; финансовый управляющий; признание сделки недействительной; конкурсная масса; договор купли-продажи.

   В настоящее время сделки купли-продажи объектов движимого и недвижимого имущества проводится на регулярной основе, в день совершается более тысячи сделок купли-продажи автомототранспортных средств, а также квартир, дач и домов. При этом как правило основное внимание покупателей направлено на техническую и юридическую чистоту приобретаемого объекта сделки, и меньшее количество покупателей помимо проверки технического состояния квартиры или автомобиля уделяют внимание его владельцу, т.е. собственнику. И такое упущение может впоследствии после совершения сделки купли – продажи повлечь ее отмену и потерю уплаченных денежных средств.

   Наступление таких рисков происходит в результате отсутствия со стороны участников сделки должной осторожности и осмотрительности при выборе своего контрагента, а именно продавца или покупателя.

   Настоящая статья основана на практическом опыте автора по защите прав и интересов физических лиц – граждан, выступающих ранее продавцами или покупателями при совершении ими гражданско-правовых сделок.

   Начнем с понятия сделки, сделка – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей – статья 153 Гражданского кодекса РФ [1].

   Соответственно после каждой сделки у одной стороны права и обязанности устанавливаются или изменяются, а у другой стороны права и обязанности изменяются или прекращаются. В рассматриваемой теме, права и обязанности на имущество у продавца прекращаются, а у покупателя устанавливаются.

   В соответствии с нормами ст. 209 Гражданского кодекса РФ - Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

   Таким образом, каждый законный собственник имущества (транспортного средства, объекта недвижимости) имеет право любым незапрещенным способом произвести отчуждение своего имущества третьему лицу, т.е. продать, подарить или передать его в залог или внести в качестве вклада в уставной капитал юридического лица.

   Касательно регистрации изменений собственности на транспортные средства то 07 августа 2013г. вступил в законную силу административный регламент, позволяющий проводить регистрацию изменений владельца транспортного средства без участия прежнего владельца путем подачи соответствующего заявления непосредственно новым собственником транспортного средства, т.е. покупателем [2]. Данный регламент существенно улучшил работу ведомств ГИБДД, снизив время регистрации учета транспортных средств и облегчил покупателям возможность постановки автомобиля на учет в любом регионе РФ. Данный регламент так же отменил необходимость присутствия в ГИБДД прежнего собственника, что в свою очередь облегчает совершение сделок купли – продажи транспортных средств для покупателей, но в тоже время позволяет недобросовестным продавцам избавиться от своего имущества и получить деньги, с целью причинения имущественного вреда своим кредиторам и покупателю. Так как подобная сделка исключает возможность в будущем обратить взыскание кредиторов на
это имущество, что может повлечь оспаривание такой сделки в рамках дела о несостоятельности (банкротства) недобросовестного продавца.

   Понятие должная осмотрительность было введено постановлением Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53[3], однако точное определение понятия в нём отсутствует. На основе обобщения имеющейся в открытых источниках информации, под должной осмотрительностью понимается принятие комплекса мер и действий, направленных на получение необходимой и достоверной информации о потенциальном контрагенте. Данное понятие было выработано ФНС России при борьбе с фирмами однодневками, однако в рассмотрении обособленных споров несостоятельности (банкротстве) физических и юридических лиц данное понятие используется судами и арбитражными управляющими при оспаривании сделок должника, совершенных им до подачи заявления на банкротство.

   С 1 октября 2015г. вступили изменения и дополнения в действующий ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» граждан – физических лиц. Нормы закона о банкротстве позволяют гражданам, попавшим в сложное финансовое положение подать заявление в арбитражный суд с требованием признать их несостоятельными (банкротами). Результатом рассмотрения таких заявлений является вынесение решения арбитражным судом о признании должника несостоятельным (банкротом) и введение в отношении него процедуры банкротства – реализация имущества [4].

   Согласно сведениям с Единого Федерального Реестра Сведений о банкротстве за время действия названного закона несостоятельными стали 240 285 человек [5]. Из этой суммы доля банкротов, у которых было до банкротства какое-то движимое имущество составляет примерно 25-30%.

   Из этих 25-30% около половины пытались избежать обращения взыскания кредиторов на собственное имущество путем отчуждения этого имущества третьим лицам, т.е. простым покупателям.

   Нормами ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрен порядок оспаривания подозрительных сделок должника, совершенных им до подачи заявления о банкротстве в течении 6 месяцев и года, а также за три года, предшествующие признанию должника несостоятельным (банкротом).

   Такой порядок установлен нормами ст. 61.1, 61.2 и 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

   В соответствии с нормами ст. 61.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

   Правила настоящей главы могут применяться к оспариванию действий, направленных на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Таможенного союза и (или) законодательством Российской Федерации о таможенном деле, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации, в том числе к оспариванию соглашений или приказов об увеличении размера заработной платы, о выплате премий или об осуществлении иных выплат в соответствии с трудовым законодательством Российской Федерации и к оспариванию самих таких выплат. К действиям, совершенным во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти, применяются правила, предусмотренные настоящей главой.

   В соответствии с нормами ст. 61.9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - Заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд наряду с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных лиц.

   В соответствии с нормами ст. 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - Все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

   Таким образом, теперь перед заключением сделки необходимо помимо проверки правоспособности, дееспособности сторон, принадлежности имущества стороне, юридической чистоты имущества убедиться, что Ваш контрагент (продавец или покупатель) не обладает признаками финансовой неплатежеспособности, не имеет кредиторов или просроченных обязательств, т.е. не избавляется от своего имущества с целью причинить имущественный вред своим кредиторам в текущем моменте, а также в будущем. Чтобы избежать оспаривание в будущем текущей сделки необходимо как Покупателю имущества, так и Продавцу проверить своего контрагента со всех сторон, в том числе и через государственные органы.

   К сожалению в большинстве случаев отстоять права добросовестного покупателя не всегда удается, так как нормы закона о банкротстве направлены на побуждение финансового управляющего наполнить конкурсную массу имуществом с целью проведения расчетов с кредиторами должника, при этом чаще всего у покупателя отсутствуют относимые и допустимые документальные доказательства, подтверждающие законность и обоснованность совершения сделки.

   Последствиями признания недействительной совершенной сделки купли-продажи является возврат в конкурсную массу имущества должника переданного покупателю с целью последующей реализации в рамках процедуры банкротства, если же имущество в натуральной форме вернуть невозможно то с покупателя взыскивается денежные средства из расчета стоимости имущества на момент совершения сделки, покупатель же имеет право обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении его требований в реестр требований кредиторов после того как вернет имущество в конкурсную массу или выплатит денежные средства. В данном случае необходимо понимать, что с вероятностью в 99% денежных средств покупатель больше не увидит, так как в большинстве случае в банкротстве должника основные кредиторы удовлетворяют свои требования на 3-15% от общей суммы, соответственно денежных средств на всех не остается.
Подобный случай наглядно можно изучить на основе дела о банкротстве А76-6269-2018, в котором один из покупателей купил у юридического лица автомобиль по рыночной стоимости, но сделка была совершена в период  конкурсного производства, о чем покупатель не знал при совершении сделки, однако самостоятельно без обращения к юристам не смог доказать свою добросовестность, в итоге сделку суд признал недействительной и определил вернуть купленный автомобиль в конкурсную массу.

   С целью сохранения совершенной сделки купли – продажи стороне, желающей сохранить сделку надлежит доказать, что: на момент сделки сторона не знала и не могла знать о неудовлетворительном финансовом состоянии своего контрагента; сторона не имела цели причинить имущественный вред кредиторам своего контрагента; на момент совершения сделки сторона обладала денежными средствами, с помощью которых был произведен расчет с контрагентом; сторона не является заинтересованным лицом с контрагентом; цена имущества на момент сделки являлась рыночной, в данном случае отступление в меньшую сторону возможно на 3-5% от рыночной стоимости аналогичного имущества, т.е. транспортного средства. При доказывании таких обстоятельств арбитражный суд, рассматривающий заявление финансового управляющего о признании сделки должника недействительной чаще всего, отказывает в удовлетворении требований управляющего. Соответственно для получения положительного результата стороне, желающей сохранить сделку надлежит обратиться за квалифицированной юридической помощью к юристам, профессионально занимающимся защитой прав и интересов лиц в делах о несостоятельности (банкротстве). Однако при отсутствии надлежащей доказательной базы добиться положительного решения весьма затруднительно, так как по практике совершения сделок, стороны как правило не задумываются о сборе документов, подтверждающих законность и обоснованность их действий.

   Одним из примеров успешной защиты прав и интересов покупателя в деле по оспариванию сделки должника может служить дело №А76-26307/2015 или А12-10632/2020. В данных делах покупатели также не знали о недобросовестности действий собственников имущества, однако благодаря совокупности документальных доказательств автору удалось отстоять совершенную сделку, сохранить имущество и денежные средства своих доверителей.

   Таким образом, перед совершением сделки купли – продажи как движимого так и недвижимого имущества покупателю, как менее защищенному лицу необходимо проверять не только техническое состояние приобретаемого имущества, юридическую составляющую в виде правоспособности продавца к совершению сделки, а также финансовую состоятельность продавца. Так как при отсутствии экономической целесообразности действий, а также возможности совершения этих действий по отчуждению имущества, на покупателя переходит риск и вероятность наступления негативных последствий в будущем по защите своих прав и интересов в арбитражном суде, в случае если продавец будет признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него будет возбуждена процедура банкротства – реализация имущества должника гражданина. Такими действиями покупателя может служить проведение правовой проверки в отношении продавца как участника сделки, с целью выявления всех имеющихся на момент совершения сделки сведений о приобретении имущества; о наличии/отсутствии возбужденных административных, гражданских, арбитражных или уголовных дел; о наличии/отсутствии сведений о возбужденных исполнительных производств о взыскании задолженностей; о наличии/отсутствии дел о банкротстве, а также о возможных обеспечительных мерах в отношении приобретаемого имущества. Все полученные сведений должны быть проанализированы с целью исключения возникновения возможных правовых рисков в будущем, в результате которых арбитражный суд может признать действия приобретателя недобросовестными и отменить совершенную сделку, обязав покупателя вернуть имущество в конкурсную массу должника, оставив фактически его в убытке.

   Список литературы
   1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020)
   2. Административный регламент МВД РФ по предоставлению государственной услуги по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним от 07.08.2013г. №605.
   3. Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды»
   4. Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/
   5. https://bankrot.fedresurs.ru/ArbitrManagerCard.aspx?ID=8dff72a6-9b70-4ce8-84cb-e4a83f995d1e&attempt=1


Бесплатная публикация

статьи в журнале

Подробнее
Календарь
«    Май 2021    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31