Договор аренды (имущественного найма) в ФРГ: понятие, условия договора как сделки и правоотношения, распределение рисков, ответственность сторон

---

Клевцова Кристина Сергеевна, магистрант
Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина
Северо-Западный институт (филиал)

Аннотация. Одной из самых распространённых форм использования движимого и недвижимого имущества во всем мире является аренда, которая сопровождается оформление соответствующего договора на пользование имуществом. Данная статья посвящена отдельным аспектам договора аренды (имущественного найма) в Германии. В статье рассматриваются особенности договора аренды, его существенные условия, форма, распределение рисков, а также ответственность сторон за неисполнение (ненадлежащее исполнение) условий договора. Кроме того, в статье приводится сравнительно-правовой анализ основ правового регулирования договора аренды в Российской Федерации и Федеративной Республике Германии. Делается вывод о наличии в Российской Федерации и Федеративной Республике Германии сходств и различий в правовом регулировании договора аренды. Работа ввиду стремительного развития рынка арендных отношений имеет свою актуальность и предназначена для студентов юридических вузов.

   В науке гражданского права достаточно длительный период времени ведется дискуссия по поводу правовой природы (сущности) арендных отношений. Институт аренды в современном мире представляет для цивилистов особый интерес, в связи с тем, что в нынешних реалиях в договоре аренды открываются все новые и новые возможности по его применению.

   Арендные отношения и договор аренды (имущественного найма) активно развиваются в станах Европы, в частности, в Федеративной Республике Германии, в течение почти трехсот лет. Однако первые упоминания об аренде (имущественном найме) содержались еще в актах Египта и Древнего Вавилона. Регулироваться соответствующими правовыми актами и быть предметом судебных тяжб арендные отношения стали в Древнем Риме, откуда произросли практически все известные нам институты гражданского права.

   Арендные правоотношения предполагают под собой комплексный институт, означающий возможность сдачи недвижимой (или движимой) вещи за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

   Главным источником правового регулирования арендных отношений в Федеративной Республике Германии является Германское гражданское уложение (далее – «ГГУ»). Помимо вышеназванного уложения отношения имущественного найма (аренды) регламентируют также земельные законы, законы о найме жилых помещений и другие акты.

   В теории гражданского права договор аренды (имущественного найма) в зарубежных странах - соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользование за установленную сторонами плату, а эта другая сторона берет на себя обязанность ее уплатить [1].

   Договор аренды в гражданском праве Германии, так же, как и в гражданском праве России, является по своей природе взаимным, двухсторонним, возмездным и консенсуальным.

   По общему правилу, предметом договора аренды (имущественного найма) может быть любое овеществленное движимое или недвижимое имущество. Однако, в цивилистике выделяют две точки зрения о том, что является предметом договора аренды. Одна группа цивилистов считает, что предметом любого договора, в том числе и договора имущественного найма, являются действия, которые должна совершить обязанная сторона. Другая группа правоведов предмет договора сводит к вещам, которые подлежат передаче другой стороне [2].

   Помимо прочего, немецкий законодатель разделил определение и регулирование института имущественного найма и института аренды.

   Так, в соответствии с § 535 ГГУ договор найма подразумевает под собой соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю в пользование сданной внаем вещью на срок найма, а наниматель обязуется вносить наемную плату за такое пользование. В свою очередь, договор аренды – это договор, в соответствии с условиями которого арендодатель предает арендатору в пользование имущество и потребление приносимых им плодов, которые должны рассматриваться в качестве дохода от такого имущества, а арендатор обязуется оплачивать арендную плату (§ 581 ГГУ) [3].

   Таким образом, исходя из норм законодательства, аренду можно рассматривать как разновидность имущественного найма, поскольку в них закреплено, что при отсутствии специальных требований к содержанию договора аренды применяются нормы права, регламентирующие договор имущественного найма.

   К существенным условиям договора имущественного найма (аренды), как и российском праве, относятся:

   – предмет договора
   – арендная (наемная) плата.

   При отсутствии этих условий в договоре аренде, договор будет считаться незаключенным.

   Форма договора имущественного найма (аренды) может быть любой, за исключением договора найма поземельного участка, заключенного на срок более, чем на год, который должен быть обличен в письменную форму. Однако, интересным представляется то, что если эта форма не соблюдена, то договор считается заключенным бессрочно. При этом, правила о найме поземельных участков применяются также к найму жилых и других помещений [4].

   Содержанием договора аренды в любом правопорядке являются права и обязанности сторон по договору.

   Основной обязанностью наймодателя (арендодателя) является обязанность предоставить сдаваемое внаем имущество в состоянии, подходящем для его привычного использования. В случае сдачи внаем вещи в состоянии, которое непригодно для ее использования, в том числе если даже оно значительно уменьшает такую возможность, то наниматель (арендатор) освобождается от внесения арендной платы за время, в течение которого вещь была не пригодна к использованию.

   Действующее законодательство ФРГ также предусматривает, что за нанимателем сохраняется право требовать возмещения убытков, если недостаток вещи был в момент заключения договора либо появился позже в силу причин, за которые несет ответственность наймодатель. Если вдруг нанимателю было известно о наличии дефекта вещи при заключении договора, то он лишается возможности требовать возмещения убытков.

   В соответствии с гражданским правом Федеративной Республики Германии ограничение ответственности арендодателя за дефекты вещи не должно иметь силы в случае, когда он умышленно скрыл информацию о недостатке, а также, когда ограничение его ответственности нарушает интересы нанимателя [5].

   В виду изложенного, именно на арендодателе лежит обязанность по поддержанию вещи в надлежащем ее состоянии. Проведение текущего (незначительного) ремонта является обязанностью нанимателя. В частности, в соответствии с § 581 ГГУ арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения должен производить за свой счет текущий ремонт, в том числе починку жилых помещений, хозяйственных строений, дорог, рвов и изгородей.

   Риск (по тексту Германского гражданского уложения – «страх») случайной гибели и случайного повреждения имущества по законодательству ФРГ лежит на арендаторе.

   Поскольку рассматриваемый договор является взаимным, обязательствами наделяется и вторая сторона договора — арендатор (наниматель). Арендатор обязан добросовестно пользоваться имуществом, как «хороший хозяин» [6]. В противном случае, арендодатель вправе потребовать расторжения договора в одностороннем порядке.

   Кроме того, в качестве акцессорной обязанности можно выделить обязанность арендатора обеспечить надлежащее хранение арендуемого имущества, допустить воздействие на вещь, необходимое для ее содержания в должном состоянии.

   Вместе с тем, одной из основных обязанностей нанимателя является также внесение арендной (наемной) платы за пользование арендуемой вещью в согласованные сторонами сроки (§ 535, 581 ГГУ). При этом, согласно § 587 ГГУ арендная плата по договору должна быть внесена в конце срока аренды, если не предусмотрено иное.

   Стоит отметить, что законодательство Федеративной Республики Германии предусматривает существенные ограничения для произвольного увеличения цены арендуемого имущества, и как следствие, служит защите интересов арендатора (нанимателя). В этой связи, закон закрепляет право сторон прийти к обоюдному решению относительно величины арендной (наемной) платы, однако запрещает вносить в договор положение, предусматривающее использование скользящей цены.

   Таким образом, для того, чтобы получить от арендатора (нанимателя) согласие на повышение арендной (наемной) платы по договору, арендодателю (наймодателю) необходимо соблюсти в совокупности ряд условий:

   1. не изменять стоимость аренды в течение года;
   2. не увеличивать в течение трех последних лет арендную (наемную) плату больше, чем на 30%;
   3. предварительно письменно уведомить арендатора (нанимателя) о предстоящем повышении.

   Кроме того, арендатор (наниматель) не освобождается от внесения платы за пользование имуществом, если причины личного характера мешают ему осуществить принадлежащее право пользования.

   В случае уклонения обязанной стороны от уплаты арендной платы по договору, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Вместе с тем, арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения неустойки (§ 339-341 ГГУ).

   По окончанию срока аренды арендатору необходимо возвратить нанятую вещь. В противном случае, наймодатель, в виде вознаграждения, может потребовать взноса условленной наемной платы за время удержания вещи. При этом, не отменяется право на взыскание убытков.

   Договором также могут предусматриваться и другие обязанности нанимателя, в частности, страхование имущества.

   В теории гражданского права цивилисты обращают внимание на проблемные вопросы, которые обычно возникают на практике в арендных отношениях.

   Одной из таких проблем правоведы считают сдачу имущества в пользование третьим лицам – поднаем (субаренду). В Германии, в отличие, например, от Франции в части сдачи земельных участков в субаренду, такая передача возможна, но лишь с согласия наймодателя (арендодателя). Однако, даже в случае согласия наймодателя на поднаем, наниматель (арендатор) несет ответственность за вину третьего лица при использовании имущества (§ 549 ГГУ).

   Иной не менее заметной проблемой, касающейся взаимоотношений сторон договора, является внесение нанимателем улучшений в арендуемое имущество. В частности, в соответствии с немецким законодательством арендатор может предпринимать меры, направленные на улучшение арендуемого имущества, кроме неоправданных мер и с учетом правомерных интересов арендодателя.

   Современное право при рассмотрении данного вопроса ориентирует суды, в первую очередь, на определение обстоятельств, ведущих к квалификации улучшений как неотделимых от имущества без нанесения ему вреда [7]. В связи с этим, неотделимые улучшения, которые были произведены арендатором без согласия собственника арендуемого имущества, возмещению не подлежат, если стороны не договорились об ином. Однако, при внесении такого рода улучшений с согласия арендодателя арендатор может претендовать на возмещение стоимости таких улучшений. Отделимые же улучшения, произведенные арендатором за свой счет, считаются его собственностью.

   Основаниями для прекращения договора аренды, как правило, являются соглашение сторон либо истечение срока действия договора. В случае, если стороны не предусмотрели в договоре срок, договор может прекратить свое действие по заявлению одной из сторон, но с соблюдением установленных немецким законодательством сроков предупреждения другой стороны, продолжительность которых зависит от предмета (объекта) договора и фактической продолжительности его действия. Так, например, согласно § 565 ГГУ, если договором аренды земельного участка не предусмотрен срок его действия, то арендатор или арендодатель может заявить о расторжении договора не позднее третьего рабочего дня в любом году аренды по истечении следующего года аренды.

   Отдельным основанием для прекращения договора имущественного найма признается также гибель арендуемого имущества, при отсутствии вины в этом какой-либо из сторон.

   Вместе с тем, действие договора может быть также прекращено в результате существенного нарушения обязанностей по договору одной из сторон. Например, наймодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор при недобросовестном уклонении нанимателя от уплаты арендной платы или использовании им имущества вопреки целям и условиям договора.

   Подводя итог к вышесказанному, можно сделать вывод, что в целом, положения норм российского гражданского законодательства очень схожи с нормами гражданского законодательства ФРГ, регламентирующих институт аренды (имущественного найма). Однако, в российском праве, в отличие от Германии, нормы, регулирующие арендные отношения являются более структурированными.

Список литературы

   1. Зенин И.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: учебник и практикум для вузов — 15-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2022. — 227 с.
   2. Васильева Е.А. и Комарова А.С. Гражданское и торговое право зарубежных стран // учебник: в 2 т. — М., 2008.
   3. Германское гражданское уложение [Электронный ресурс] // Изд-во — СПб., 1898. — С. 90—178. URL: https://ru.wikisource.org/wiki/Германское_гражданское_уложение/Книга_2/Раздел_7 (дата обращения 25.10.2022 года).
   4. Кузнецов В. Наем и аренда в гражданском кодексе германии // Закон, 1994, №10. - С.95-98.
   5. Безбах В.В. и Пучинский В.К. Гражданское и торговое право зарубежных стран // учеб. пособие — М., 2004.
   6. Васильева Е.А. и Комарова А.С. Гражданское и торговое право зарубежных стран // учебник: в 2 т. — М., 2008.
   7. Комаров А.С, Костин А.А., Зименкова О.Н., Вершинина Е.В. Гражданское и торговое право зарубежных государств // учебник: т. 2: Особенная часть – Москва: Статут, 2019.

---

Вернуться назад