Договор эскроу, как способ обеспечения исполнения обязательств

Аннотация. В рамках данной статьи раскрыто понятие и сущность договора эскроу, а также охарактеризованы входящие в него элементы, в частности: участники договора, условия заключения, процесс осуществления сделки, рассматривается сфера его применения и особенности правовой регламентации, рассмотрены вопросы регулирования российским законодательством отношений в этой сфере, определены приоритетные сферы распространения его в Российской Федерации. Помимо этого в статье приведены положительные и отрицательные стороны данного вида договора, а также отличительные особенности договоров договора счета и условное депонирование и их соотношение70. Исследован опыт применения  подобных договоров в  иностранных государствах. На примере таких стран, как США, ОАЭ, Великобритания были рассмотрены основные моменты заключения договора эскроу и их особенности.

   Обеспечение обязательств - традиционный институт гражданского права [1]. Он применяется для того, чтобы обеспечить своевременное и правильное исполнение должником своих обязанностей, помимо этого уменьшаются риски наступления неблагоприятных последствий вследствие ненадлежащего выполнения должником своих обязанностей, различные способы обеспечения исполнения обязательств предусмотрены как Гражданским кодексом Российской Федерации, так и иными нормативно правовыми актами, а такте по соглашению сторон.

   Статьёй 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены такие способы исполнения обязательств как неустойка, залог, удержание вещи должника, поручительство, независимая гарантия, задаток, обеспечительный платеж и иными способами, предусмотренными законом или договором [2]. Исходя из содержания статьи, можно сказать, что законодатель предусмотрел открытый перечень способов исполнения обязательств, поскольку  помимо определенных законом способов могут использоваться и иные варианты, например они, могут устанавливаться сторонами самостоятельно.

   Вследствие  этого многие новые способы исполнения обязательств, соответствующие современным экономическим условиям, которые имеют распространение, получают впоследствии и нормативное закрепление. Ярким примером как раз и является, введённые в 2013 году в ГК РФ положения о договоре эскроу, это способствовало развитию не только самого законодательства в РФ, но и позволило детально регламентировать заключение договоров в ранее малоизвестном институте эскроу-отношений.  

   Суть договора условного депонирования содержится в статье 926.1 ГК РФ: По договору условного депонирования (эскроу) депонент в обязательном порядке передает эскроу-агенту на депонирование имущество для того. Чтобы обеспечить выполнение обязательства депонентом по передаче имущества определенному субъекту, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), в обязанности эскроу агента входит –обеспечить сохранность имущества до момента передачи его кредитору [3].

   По договору счета для перечисления денежных средств кредитору используется специальный счет, однако, данное действие возможно только в случае выполнения предусмотренных обязанностей. Примером применения на практике указанного договора может служить введенная правительством в конце 2018 усовершенствованная система финансирования жилищного строительства. Данный договор, в правоотношениях долевого строительства (ФЗ-214 от 30.12.2004), является обязательным. С июля 2019 года денежные средства, вносимые дольщиками до введения построенных объектов в эксплуатацию, хранятся на специальном счете. Соответственно, если покупатель захочет приобрести недвижимость в строящемся доме, он может это сделать, заключив договор с застройщиком, но перечисление денежных средств будет осуществляться через банк, финансирующий строительство.

   Договор счета и условное депонирование по смыслу являются схожими, однако регулируются разными статьями ГК РФ. Договоры эскроу, защищая интересны сторон сделки с определенными обязательствами, являются своеобразными механизмами, содержащими некоторые признаки других гражданско-правовых договоров. Эти механизмы имеют несколько характерных элементов:

   •    Всегда предусмотрено обязательство должника перед кредитором по передаче имущества.

   •    Из-за существующего недоверия между сторонами сделки, с целью обеспечения легальности проводимой сделки, по договору эскроу привлекается агент-эскроу.

   •    Обеспечение сохранности передаваемой собственности, а также бережное к ней отношение на протяжении всего периода хранения – является задачей эскроу-агента.

   •    Нотариальное удостоверение – обязательный пункт при заключении договора эскроу. Однако, предусмотрены и исключения — депонирование безналичных денег, бездокументарных ценных бумаг.

   Субъектами данного вида договорных отношений могут выступать дееспособные лица, являвшиеся сторонами сделки, как правило, их три:

   •    депонент — лицо, которое вследствие выполнения своих обязательств, обязано передать имущество эскроу-агенту.

   •    бенефициар — кредитор по обязательству, реализуемому с помощью заключения и исполнения договора эскроу, в пользу которого отчуждается имущество;

   •    эскроу-агент — лицо, которому депонент передает собственность, для хранения и передачи кредитору, при этом в течения всего хранения агент не может распоряжаться имуществом, если это не предусмотрено в договоре.

   Предмет договоренностей — деятельность агента по хранению и передаче имущества, после появления договорных условий кредитору.

   Объектами депонирования могут быть, например, любая вещь, выделяемая из массы и неограниченная в обороте, на депонирование которой согласно третье лицо, чьи интересы могут быть затронуты.

   Поскольку в ст. 926.1 ГК РФ нет указания, на какой срок может заключаться договор-эскроу, его срок считается по общему правилу – в пределах пяти лет.

   Исходя из представленной характеристики договора эскроу, можно выделить сведущие положительные и отрицательные стороны этой сделки

   - Существует гарантия того, что бенефициар получит денежные средства, в случае если им выполняются все установленные обязательства, депоненту, в свою очередь, обеспечивается защита от мошенников.

   - В случае досрочного прекращения сделки предусмотрены соответствующие гарантии: депонент получает назад свои денежные средства, закрытие счета происходит автоматически.

   - Документы, которые будут предоставляться в банке, в качестве доказательств, определяются сторонами самостоятельно, что существенно упрощает процесс выполнения сделки.

   - Даже в случае, если у должника имеются неоплаченные счета или какие-либо задолженности, счета эскроу не могут подлежать аресту.

   Минусы:

   - Возможность осуществить такую сделку предусмотрена не во всех банках.

   - В случае внезапно возникшей необходимости, должник не сможет вернуть деньги обратно, поскольку до перевода бенефициару деньги на счете заблокированы.

   - Когда денежные средства находятся на счете эскроу, они остаются без движения, в отличие, например, от депозита, в котором начисляются проценты.

   - При необходимости открытия счета эскроу в банке, предусмотрена обязательная уплата комиссию в размере 0,7—1% от суммы.

   Понятие договора эскроу уже не является новшеством и часто встречается и в ряде зарубежных стран. Так, в США, по Финансовому Кодексу Калифорнии, договором эскроу признается сделка, в рамках которой субъект, осуществляющий различные продажи, трансферты, также он может передавать свое движимое и недвижимое имущество другому лицу для найма, при этом  документы, деньги, свидетельство о праве собственности на движимое или недвижимое имущество или другую ценность передается третьему лицу на хранение до момента наступления какого-либо события или выполнения определенного условия.

   В ОАЭ, одной из быстроразвивающихся стран мира, при заключении всех сделок с недвижимостью необходимы услуги эскроу агента. В соответствии с законом эмирата Дубай, агентами могут являться банки, а также различные финансовые учреждения, имеющие лицензией Центрального банка ОАЭ на прием депозитов, при этом они должны обладать дополнительной аккредитацией и разрешением Земельного департамента Дубая. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что законодательство ОАЭ, предусмотрело закрытый список эскроу агентов, таким образом, сделав сделки безопасными от ненадлежащего исполнения и мошенничества, это дает возможность действовать гражданскому и торговому обороту в стране лучшим образом и без нарушений.

   В Великобритании, деятельности эскроу-агентов уделяется большое внимание, так как она  детально регламентируется. Чаще всего, можно встретить ситуации, в которых агентом эскоу является адвокат. За допущенные нарушения на эскроу-агентов возлагается серьезная ответственность, к примеру, агент - эскроу будет обязан выплатить штраф в виде полной компенсации обеим сторонам, а также предусмотрено отстранение от любой юридической деятельности, если агент - эскроу в ненадлежащем виде исполнит обязательство по договору. Именно поэтому, в Великобритании очень маленький процент выявленных нарушений связанных с заключением договора эскроу, поскольку любой адвокат будет заинтересован в правильности оформления договора, в соответствии с законодательством, ведь в ином случае им придется понести большие убытки.

   На сегодняшний день институт обеспечения обязательств играет большое значение, поскольку реальное выполнение заявленных требований необходимо для получения практически полезного результата, направленного, в конечном счете, на удовлетворение материальных и культурных потребностей общества. Именно из-за этого гражданское законодательство предъявляет к исполнению обязательства строгие требования.

   Договор эскроу, как способ обеспечения исполнения обязательств занимает важную позицию в российском законодательстве и потому, если говорить об оценке положений договора эскроу. На сегодняшний день, можно сказать, что у него имеются перспективы для развития, так как за несколько лет существования договора эскроу сложившаяся практика применения данной сделки показала, что существует объективная необходимость расширения сферы применения договора эскроу, а также расширение списка эскроу-агентов и предметов сделки по договорам счета, помимо этого внедрение «таких специфические конструкции, как, например, эксроу исходного кода программного обеспечения, которое применяется в лицензионных отношениях за рубежом» могло бы положительно отразиться на экономических отношениях в этой сфере [4].

Список литературы

   1. Радышевская В.А. Современные условия обеспечения исполнения обязательств и их прекращения по российскому гражданскому праву // Norwegian Journal of Development of the International Science. 2021. №53-3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovremennye-usloviya-obespecheniya-ispolneniya-obyazatelstv-i-ih-prekrascheniya-po-rossiyskomu-grazhdanskomu-pravu (дата обращения: 06.05.2021).

   2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) //  СПС «Консультант плюс.

   3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // СПС «Консультант плюс.

   4. ИГаран. ру: [Электронный ресурс]. - Режим доступа: predposylki-ispolneniya/132671-2066412-place1.html( дата обращения: 06.05.2021)